【土地使用权|拥有集体土地使用权在拆迁当中怎样补偿？】
首先拆迁得到补偿的是什么？获得补偿是一种权利 ， 在实务当中可以分为物权跟债权 。 为什么说这种租赁性质不宜补偿 ， 你哪怕租了20年 ， 一次性交了20年的土地使用费 ， 但是如果没有进行物权的转让 ， 或者说转变成物权仅仅还是一个租赁权 ， 界定为一种债权 。 那么这个时候呢 ， 是不是给土地使用权补偿 ， 可以给你什么补偿？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您举例如下：
例如 ， 租赁20年 ， 只干了十年 ， 其余的租金要给你适当的退款 。 退款包括由于租赁当中不能实现这种租赁的目的给你造成的损失 ， 都可以纳入到一个赔偿范围 。 但是单纯的租赁权是不予补偿 。 所以我们刚才就讲了补偿的主体必须是物权 ， 物权作为一个主体 。 那么在补偿的时候怎么来进行确定补偿价值 ， 这是很多企业所关心的一个问题 。 大家都很清楚集体建设用地现在是不允许上市交易的 ， 只是在2015年国务院确定了全国20个试点范围 ， 进行集体建设用地试点交易 。 包括北京的大兴区现在所进行拆迁的项目 ， 明确写明就是进行集体建设用地试点交易的项目 。 所以说往往现在在市场上没有正规的市场交易价值 ， 你说没有参考值 ， 没有参考值那么怎么办呢？那么到了实务当中很多就是集体土地参照国有土地来补偿 ， 这个是集体建设用地使用权 。 如果你是土地承包经营权的 ， 那么往往就参照耕地征地补偿来进行确定补偿范围 。 比如我们国家的土地管理法明确规定了 ， 年产六倍以上包括土地青苗费等等的相应补偿 。 那是耕地 ， 因为承包经营权也是要予以补偿的 。 我刚才也讲的是集体建设用地使用权 ， 那么我们在实务当中来怎么确定 ， 往往确认的就是说按照国有土地进行这种价值的区分 。
物权法有四种权利属性 ， 占有权、使用权、授予权、处分权 。 那么作为集体建设用地的话 ， 它也享有占有、使用收益 ， 但是不能任意的处分 。 可以进行抵押 ， 但是最后进行买卖和转让是不允许的 。 2007年10月开始实施的物权法当中对这一块也做了明确的限定 。 所以说在使用当中我们一般就参照国有土地来进行补偿 ， 但是它的价值是稍逊于国有土地 。 从这几个方面来进行判断 ， 使用年限、用途区别等等 。
第一个 ， 使用年限 ， 比如还剩40年、还剩20年 ， 它是使用年限进行了缩减 。 但是集体建设用地往往都是没有使用年限的 ， 所以在这一块它是比国有土地要强的 。
第二个 ， 就是用途区别 ， 有的国有土地所产生的用途是非常广泛的 ， 工矿、仓储、教育、娱乐 ， 住宅商业都是可以的 。 但是往往集体建设用地是比较单一的 ， 以前只适用于乡办企业跟乡镇的医院、学校等等这一类的公益事业用地 。 所以说它的用途往往比较狭窄 。
第三个 ， 关于区位价值 ， 同样是北京三环的地 ， 我要参照三环的价值才可以 。 这体现了市场的区位价格 。
第四个 ， 转让自由的不同 。 上面已经说过 。
从这几个方面我们可以看出 ， 集体建设用地在实务比国有土地可以略低 ， 但是不能过分的低 ， 也不能脱离国有土地使用权所体现出的市场价值 。
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