2020年房企4300亿偿债高峰期花果园退房 _生活百科

疫情期间，楼市波诡云谲的消息一波又一波，以恒大祭出75折促销为标志，揭开了房企4300亿偿债高峰的序幕：据华泰证券统计， 2020?2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元， 2020年下半年开始进入偿债高峰期。
然而，中国实在是太大了，东西差距、人口分布、区域平衡等影响房价涨跌的变量太复杂，并非可以反复套用、举一反三的数学公式，因此，任何不预设边界范畴，泛泛而谈房价的涨跌，都是耍流氓。
以下谨从贵州省际、省内市际以及贵阳市内版块几个层面，对2020年房价走势，作出如下判断：
判断一：省际层面，房价仍存想象空间
贵州整体而言，增速还是非常可观的， 2019年贵州GDP增速8.3% ，排名全国第一，总量上也超过了天津、黑龙江和吉林等省市。

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数据源自：中国新闻网
常言道，购置一座城市的房产，犹如下注一座城市的股票，城市经济向好，则购买的房产也会像股票一样，随着城市和地区发展的红利而增值，在省份的层面也很类似。
况且，经过此次疫情，更多人懂得了，城市不一定是越大越好。贵州各大城市的植被覆盖率很高，在生态方面，大山和森林，形成了天然的屏障，至少从环境污染和空气含氧量方面，就比一些早些年发展起来的东部工业城市更宜居。

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贵阳主城区航拍，天然的山体形成大面积的绿化
此外，从更大的宏观角度，例如全国人口老龄化和少子化、不婚率等侧面来看，贵州地区的生育率也并不低，未来的人口增量是可以期待的。
因此，从省际的整体层面上看，未来选择定居贵州的人，大概率会比现在更多，而供需关系必然影响价格，因此，贵州的房价仍有很大的想象空间。
判断二：市际层面，省会贵阳或成省内置业首选
之前提到，城市并非越大越好，但是，必要的科教文卫资源和技术力量，还是要符合一定条件的，例如，城市的人均床位数、三甲医院的数量、执业医师数量等，也能够成为衡量城市房产含金量的重要指标。

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贵州城镇体系规划，省会贵阳地位举足轻重
在省内，毫无疑问，无论是医疗资源还是教育资源，省会城市贵阳都是独占鳌头的，且规模不到500万的常住人口，在人均享有的医疗资源方面，也比省内其他人口更多的城市（如毕节、遵义）优越得多。
近些年逐渐出现在各类文件中的省会城市首位度，在未来也会得到进一步的提升，以贵阳都市区为核心的黔中城市群，或成为未来贵州的价值高地。
作为二线城市，贵阳没有那些人口超过1000万超大城市的人均资源的紧张竞争，却拥有省内区域中心不低于周边地市的发展潜力，同时更是西南地区板块的交通枢纽，未来的潜力或将进一步得到释放。
判断三：中心城区二手房会更受欢迎
俗话说，在战略上要藐视敌人，在战术上要重视敌人。
如果说前两个判断，是从宏观层面对疫情对楼市的冲击持乐观心态，那么接下来的判断，就必须从区域、板块的微观层面，不得不重视这次疫情对房价的影响了。

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贵阳中心城区：南明区，花果园双子塔地标
疫情带来的影响，特别是对中小企业和个体商户等抗风险能力较弱的经济体而言，很多行业也许会受到不小的影响，从近一周美股创2008年金融危机以来最差周表现来看，人们对于市场的恐慌情绪，仍然不容忽视。
一系列的连锁反应，简单汇成一句话，就是钱可能越来越不好赚了，部分行业创业者面临亏损倒闭，刚需要储备足够的“子弹”灵活应变，有钱人开始节衣缩食，购置资产的热情也随之减退，因此，城市远郊区新盘的“雷坑” ，眼光毒辣的买家也许就不会去踩踏了。
近期各大开发商，诸如恒大、碧桂园、金科、融创等抛出的优惠折扣和无理由退房等活动，在疫情之前，可能有的购房人会图一个噱头，哪怕多花几万买个高兴也就算了，但是，如今也许只有真心诚意的拿出真金白银让利买家的房开，才能让买家冒着疫情的风险移步出屋去售楼处了。

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贵阳观山湖区，生活氛围逐渐热络
真金白银拿出来让利，那原先购买的老客人怎么办？年前买成1.5万，疫情过后，就打折降到1.1万，任谁都不会善罢甘休，但为啥这么多折扣优惠出来，却只见售楼处风平浪静，新盘的价格真的可能会降吗？你品，你细品。
除了买房人购置热情的降温，更应该考虑的风险，是房企的偿债高峰期临近，现在有朋友咨询我的时候，我都会劝他们尽量买大房开、尽量买品牌央企（如华润、保利、中海等）、买之前尽量做一下这个项目房开的股权结构调查，以避免烂尾的风险。

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某郊区项目
郊区新盘扩张乏力，购买意愿降低的背景下，中心城区的二手房（尤其是小户型）虽然有交易税费等成本，但仍然会十分受欢迎，因为看得见的是二手房小区的生活配套、交通地理位置和成熟的生活圈，比起远郊的期房可能存在的烂尾风险、入住率低下等看不见的、不确定的风险而言，二手房那些看得见的缺点，理智的人还是可以接受的，毕竟看不见的风险，要比看得见的缺点，危险得多。
这里要特别提一下的是城市郊区的别墅小区，一则此类资产后期转手的市场客群小，持有成本高，没有刚需市场托底；二则万一小区未来入住率不高，荒郊野岭的四周都是空房子，可能连杂草都要自己清理的居住体验，也会让不少人为之却步，总之， 2020年如果要碰别墅，除非主城区中心配套特别优质的巨额标的，其他类型的别墅物业，一定要斟酌再三！
判断四：目前仍然是“板块、地段为王” ，还没到拼“产品力”的竞争阶段
对于任何一个城市而言，只要它的地铁网络还没有成型，那么讨论板块、地段，总比讨论具体项目的细节，更有价值。
简单来说，现在贵阳主城区的房产，地段、板块的含金量，我认为要占到一套房子价值的8成以上，只要选对了板块和地段，其他的细节问题，诸如物业、户型、梯户比等问题，都是锦上添花。

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轨道交通3号线，地铁站点施工
贵阳的房子，还远远没有到各家项目拼产品力的时候，这里尤其要谨慎个别自媒体收了营销费鼓吹特定项目的细节感人带来的决策误判，现在阶段在贵阳买房，选对板块和地段，仍然是重中之重，实在不济跟着地铁沿线的站点看房，也不至于被那些吹得天花乱坠的项目广告自媒体带着走偏。
一套远郊新盘，哪怕物业、户型、车位比、梯户比吹得再天花乱坠，也远远比不上一套小户型的地铁房来得更加扎实。

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地铁3号线走向
现在的贵阳楼市，仍然处在城市还在继续扩张，主要干线脉络骨架、和地铁沿线周边都尚未饱和的阶段，仍然有大量的红利等待释放，不宜舍本逐末去追逐所谓的“产品力” ，产品力属于地段优势相对饱和之后的外溢价值，还是那句老话：买房还是地段、地段和地段。
总结得出以下几个观点：
①2020年4月到下半年，或是近几年来难得的入手窗口期，刚需可以上车，投资择优而定；
②中心城区小户型二手房，优于任何地段（包括中心城区）的新盘；
③跟着地铁站买不会错，不要被自（广）媒（告）体（费）对特定楼盘的吹嘘带偏决策轨道；
④远郊楼盘和别墅，斟酌再三再三再再三！
以上内容，不构成任何投资建议，仅供参考。